不管哪家房企降价，都暂时跟杭州楼市无关 | 楼先生问答NO.559
◎楼先生问答[问答精选·在线提问]
对，我说的就是恒大。
恒大又气势汹汹地降价了，这一次是7折。我记得上半年是7.5折。结合这一波全国范围的调控升级，让你有一种错觉：楼市要拐点了。
不过对不起，恒大从来都不能预知市场拐点。当然恒大内部有很强大的智囊团，但生意人总是说一套做一套的。若是知道市场拐点，也不会告诉你们。
恒大为什么又要降价了？这样的降价，帮不了恒大多卖几套房子，但可以帮恒大树立形象——政府怎么说，我就怎么干，我听话，而且说干就干，争做全国房企头号标兵。
说白了，全国前十的房企想上头条太容易了，比如万科靠吓唬行业就能霸占流量。但要跟恒大一样，在最关键的节点上，上头条。这样的套路，还是恒大最熟悉了。
恒大到底会卖多少套7折，肯定会有，但肯定不会是全面7折，我们用脚指头想想就知道了，有句话说：买的永远没有卖的精。更何况是坐拥房企四大金刚之一的许老板。
再说了，各个城市为了稳房价，上涨空间当然是零幅度了，但更别忘了，降价空间也是极其有限的，很多城市只允许开发商打95折。所以，恒大打7折这回事，增加点火锅谈资就够了。
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现金410万、城东/合生创展名邸、拆迁
@澎博
手里410万现金，想用我妈的房票买房，主要自住加保值，小孩读小学，现在居住环境差，急于改善，但明年会分到回迁安置房。选项一：马上改善，买艮北或城东的二手房；选项二：租房两年，摇艮北的新房，要三房的有什么推荐；选项三：摇投资价值更高的新盘，比如未来科技城、奥体、良渚勾庄，暂不改善，等明年的回迁房。
楼先生：还是应该按照需求的缓急程度来，既然急于改善，就把居住问题先解决一下吧，而不是看着投资价值很高的红盘，蠢蠢欲动，犹犹豫豫。对于你来说，再坚决一点，看看哪些房子是适合自己改善居住条件。至于等明年的回迁房，其实大可不必，跟商品房相比，到时还是会觉得回迁房不够好。
选择艮北或城东新城的二手房，当然可以。除了少数二手楼盘，其它大多数普通二手小区都没有很贵。手上有钱，有购房资格，加上城东有大量二手房可以挑挑拣拣，所以，只要价格合适、房子也满意的话，没什么问题。
当然考虑新房也可以，无非交付时间久一点，要等两年多时间。如果愿意先租房，对比一下，新房品质好得多，价格会便宜一些，至少也不会贵。城东方向，建议重点关注笕桥板块，有四五个楼盘可以买，另外艮北还有棠玥湾，以及纯新盘项目，叫花样年對樾天，往东一站路到九堡，还有合生创展名邸。
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350W、城北新房VS城西学区房、增值
@一凡
老师好，我们去年刚结婚，暂时没小孩。新房在城西，父母家在城北塘河，距离很远，不方便照应。我们想尽快购置二套房住过来照顾老人方便一些。一方面处于保值考虑，另外一方面想离父母近一些。目前预算350万以内，想咨询下老师，是直接购置老破小学区房合适，还是先不考虑学区，在城北选择面积稍大一点、环境好一些、年代新一些的新房比较好？
楼先生：选择西湖区的学区房，是一个相对不会错的方案。学区房是楼市中的硬通货，加上公民同招的政策下，中上水准的学区房，或者明显积极向上发展的学区房，都会很有前途。从今年学区房的成交量和成交价格来看，接下来对学区房的需求只会变得越来越旺盛。
只是你的预算，在西湖区，可以买到很不错的学区房，却买不到很好的房子。总之，学区越好，房子相应就会更破更旧。还是问问父母是不是愿意住这样的老房子，换位思考一下，应该还是会选择喜欢住物业服务好，有电梯、地暖的新房吧。
所以关键先看父母怎么想吧，建议多尊重老人的意见。至于选择城西的学区房，还是去摇城北的限价新盘，在经济收益考虑上，这两个选择至少都不会吃亏，都能很好的保值。
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500W内、刚需自住/二套首付、中南棠玥湾
@酈
老师你好，我刚需自住，目前在武林广场上班。预算460万，二套房。有合适推介的吗？我们自己考虑中南棠玥湾，觉得这个楼盘如何？
楼先生：不管如何，棠玥湾这样的楼盘，接下来每次开盘都应该好好珍惜。艮北从一个供应量很充足的板块，变成现在已经基本上没什么新房可以买了。公园1872、天悦江湾都卖完了，连博翠碧蓝湾也只剩下少量叠墅。目前限价40400元/㎡就只有棠玥湾，再往后的话，艮北就真的要涨两千了。
另外需要地铁的话，可以留意揽月臻翠府，它是笕桥唯一确定的地铁盘。但如果对地铁不是很敏感，还有春来晓园，离城东新城和市中心稍微近一点，而且还有绿城的品牌价值，往东面一点，还有金隅的森临澜府，反正限价确定是40800元/㎡。
其它的话，单价会高一点，但相对可以买到更市中心的板块，比如三里亭、三塘和文晖，选择也有很多，90来方的小户型也有。如果愿意等的话，可以等等现代雅苑对面的那个三芒星，限价5.17万，地块是滨江拿的，但是三家房企合作，由保利操盘。
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城市占位、绿城滨江江河汇vs锦绣公馆
@美好时光
工作在城西，手上有人才房票，孩子2岁，从自住+学区考虑，锦绣公馆最合适。但考虑到杭州拥江发展的前景，滨江绿城江河汇项目、丹枫四季以及奥体红盘等投资回报率可能更高，由于人才房票珍贵，即便限售五年，请问：1、直接入手锦绣公馆，更多兼顾自住；2、入手江河汇或丹枫四季，并在后期购入一套低总价的学区房，资金问题，学区房可能会延后1-2年，哪个选择更好？
楼先生：以城市战略角度，拥江板块的发展更猛烈，或者说城市站位更高。可以看得见，钱塘江两岸的规划更多，变化日新月异。其实很明显，杭州政府有一只非常有力的手，在不断推进。相比之下，传统的文教板块，规划利好上就少一些，更多还是基于之前的那些价值因素。
可以对比一下：丹枫四季这样的楼盘，地段和价格，今后不会再有。江河汇也差不多，这样地段的宅地也不多了。关键是以后还会不会限价7万。地段和价格是最难复制的，会一去不复返，学区相对能够弥补。当然从楼盘本身来说，限价5万8的锦绣公馆，也非常值得买。
从升值角度来说，也是江河汇、丹枫四季这样的楼盘，更有吸引力。当然都会非常难买，无非你有人才房票，很大概率是能选到的。所以大方向上还是可以等等看江河汇、丹枫四季这些楼盘。人才房票机会有限，还是要好好利用。
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涨就是亏、锦绣之城、奥体/未来科技城
@屯屯
老师好，我有一套滨江锦绣之城，纯投资，考虑升值空间，是继续持有，还是卖掉（加车位大概900万），如果卖掉，买哪里比较好？谢谢。
楼先生：锦绣之城已经是申花最具标杆的次新房，从已经交付的楼盘中，锦绣之城可以排在第一位，一个是因为偷面积多，二个是因为滨江的品牌价值。但对于价格，其实不用有太大期待，新房价格被控制住，二手房价格还是会受到抑制作用。即便是锦绣之城这样的区域明星盘，也很难再大幅上涨。
如果本身就自住投资的话，锦绣之城可以继续拿住，至少价格不会跌。但纯投资的话，主要考虑到资金的沉没成本，「不涨就是亏」的原则，建议换一下仓位。现在还投资买房，记住一点：赚的是限价红利。这就是为什么投资二手房没有意义。至于买哪里，可以是奥体、亚运村、江河汇、望江新城，也可以是三墩北、城北CBD、未来科技城。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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